成都这几个板块价格虚高，跌跌不休，想买房的再等等

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。



房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。



以下精选问答内容选自粉丝提问



提问：房神你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。

槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。

东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。

从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。

整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。



提问：房神你好！我们家目前两个小孩，目前自住高新南天府五街朗基天香套三双卫，公积金贷款每月月供2700，另一套94.5平在华阳嘎纳湾金棕榈，16年买成81万，目前租给包租公司自如，每月2000租金，租约还有四年，违约约赔给自如7万违约金，商业贷款，每月3800月供，两套都是我婚前买的，均在我名下。

在阆中有一套按揭房，目前老公父母在住。大源自住的房子目前大约还有公积金贷款四十万，嘎纳湾金棕榈的房子大概还有商贷五十万，利率大概5.3左右.另婚前我还有一套86平南湖附近北京街的公寓，水电气三通，民用收费，开发商资金短缺，今年才开始交房，还没有房产证目前想考虑资产优化，请房神指点！是否卖掉嘎纳湾金棕榈的房子？重新买其他地方？还想考虑两个小孩入学的问题？还是维持现状，目前自住的这套房子出租的话租金大约可以每月5000多。

回答：你好！戛纳湾金棕榈整体来说还是华阳不错的一个地铁盘，你也是非常有眼光的，目前这一的户型，挂牌总价在200-260万之间，相比较的话，租售比是相当低的了，94平市场租金在3K左右。4年给自如的话大概是5万块，不如7万的违约金划算，加之考虑到你5.3的二套房利率还比较划算，我们整体来看，不太建议你卖掉戛纳湾金棕榈——未来还有一定的升值空间。除非你有非常好的一个预算。

话说孩子教育的话，朗基天香整体也是非常不错的楼盘哈。但由于不处于大源板块，所以整体来说，价格中规中矩，但地段是绝版的，依然可以继续持有，可以先不动，自住为主，等观察后续的大源南侧学校招生划片，或许有惊喜。

目前从优化的角度来看，建议继续持有朗基天香和戛纳湾金棕榈。

反倒是北京街的公寓等拿到产权后可以及早出手，套现资金，另外阆中的套三房子，也可以及早套现，筹集资金，准备再在成都进行二次投资。

这个时候需要购房资格，你和你老公结婚后，如果是家庭户口，那么已经两套无法再买，可以把戛纳湾金棕榈通过赠与的方式给你们直系亲属（父母），然后腾挪出一个普通资格，到时候再用公寓和阆中的资金来进行投资或者学区的升级。



提问：房神你好！1.我们有一套房子高新区东苑，有贷款可以提前还。手里有100万准备首付

2.准备入手一个套四的房子，昨天去看了天府新区德商花样年，只有3楼可选，或者准备买南湖国际社区的二手房，或者我们放弃高新区购房资格往东边看看，没有考虑好。

3.因为我们目前东苑这个房子预估还要再住10年，再买这套近几年不打算去住，想的是未来投资自住都可以，不知道可行吗？

回答：你好，目前100个当做首付，第一套结清的话，理论上是可以打满330万的新房。如果你购房资格是在高新的话，那么就是高新普通预算330左右的投资。

德商花样年碧云天骄整体来说是很偏僻的一个楼盘，目前从学区、商业、医疗等配套来看，都很欠缺，可以作为较长期的投资，但问题是目前2.4的单价，还是高层房源，整体来看并不划算。

其实这样的预算，我们比较建议可以看看其他一些可选项，比如武侯新城的人居柏芸城和凤舞九天、天府新区秦皇寺的保利天空之城泊院、兴隆湖的龙光天瀛、麓溪樾府。

整体来说，作为投资的话，我们建议买新房，二手房目前核心地段都价格高昂，难以捡漏，你们缩小范围，把主要的目标放在这些潜力更大的更明确化的板块即可。



提问：房神你好！天府万科锦绣这批次的地块据说人才房比较多，周围还有加油站，变电站，消防站。值不值得入手啊，请求大神指点。和招商时代公园比起来，该作何选择。

回答：成都的灯塔项目——万科天府锦绣，终于姗姗来迟，虽然平均精装单价是3.2万，与上批次差不多，也符合业内的预期。

这对很多购房者来说，难度并不大。注意，就目前我们的会员而言，确实很多都能达到这个标准和预算。

这样四五百万的总价，相对来说是处于新房的头部楼盘，但不是最顶尖的楼盘，“性价比”也由此产生。

但是这房子是精装交付的，精装标准据悉是2400元/㎡，价格不高带来的品质也不高。很多意向客户表示买了也要重新装修。

而上一批次大概是4000多的精装标准，可以不用撬了翻新了。

这样一来一回，就是6000的装修差价了，按照170㎡户型，大家可以算一算？

但平均来看，两批次的精装均价都在3.2万左右，实则变相涨价。

整体而言刚需资格，最好等后面批次的土地，这一次有点鸡肋，不过对普通购房者的，对于顺位度低的可以考虑！对比招商时代公园肯定还是要好的，定位也更高，哪怕就是人才房也应该比招商更高一些！



提问：房神老师好，请问总价250w，投资，二圈普通资格可以选择哪个片区和盘。目前有关注的如下: 三圣乡的东城花汇、绿地和锦蓉佳苑感觉学区一般。二八的中车近期无新盘，中环tod不一定有机会。乐天圣苑70平户型挨二环吵，中房优山和锦东庭院学区一般。天府新区不知道是否有上涨空间。

回答：第一，你总预算偏低，250万基本买不到什么新盘，第二，你普通资格，还是二圈层普通。所以你不要要求太多。你考虑投资，买二手房都是市场价，现在没有欺头可捡。中车你预算不够，300万起的门槛，中环tod你普通没戏。三圣乡绿地468>东城花汇>锦荣佳苑，位置配套还可以，出租应该问题不大。沙河堡锦东庭园沙还可以，新盘东安湖的华润未来之城，或者十陵可看看。



提问：房神你好！ 房神你好，本人家庭在成都东南门静康路有2套全款房，面积都不大 ，1套自住，1套出租，家庭收入大概40万左右，2人都有公积金，有一个2岁小孩。父母住在一起，并且将来可能要2胎，因此计划卖一套住房，筹集210万左右作为首付，购买套3、套4的次新改善住房，带学区预算控制在400万内，同时，最好上班方便，现在1人在东南2环上班，1人在南3环上班。

看了攀成钢的房子，400万只能买到100平左右的太小了，天府长城的房子有点老，家人不太喜欢。南城都汇，稍微新一点的房子也超预算了。

想咨询房神：1.据说调控会趋严，现在是换改善住房的好时机吗？娃娃还有5年才读小学，只要能赶上读书就行，是不是可以等一等？2.攀成钢和金融城哪个板块潜力更大？3.除了这2个板块，其他还有板块推荐吗？

回答：你好，目前来看，你们是普通购房者，因为你提及了南城都汇，因此你们应该是具有高新区主城区以及天府新区的购房资格的，你们400万的预算，如果觉得100平米太小的话，要兼顾学区的话，可能就需要在地段上有所隐忍。

新房市场目前来看，大源的两个400万级别新房都只有刚需摇号的份，而东客站的IN天府，人居等盘也只有刚需优先，而且学区不好，整体来看，不太推荐新房。

建议还是主打二手房。

锦江区建议可以看看东湖片区，比如盐道街东湖小区的瑞升望江橡树林二期（稍微密集一点，但是区域内代表大盘）

大源目前的教育还是比较均衡的，可以多参考下。比如雅颂居二期、都城雅颂居、复地雍湖湾、北辰朗诗南门绿郡、建发翡翠鹭洲、北辰香麓和朗基御今缘等，都是可以入手的。

此外天府新区有一些零散的楼盘，比如蔚蓝卡地亚花园城，可能就通勤而言，你们觉得太远了。

回答问题。

1、目前调控整体趋严是大方向，这个毋庸置疑，现在要开两会，可以观察下两会及会后放出来的声音，尤其是成都本地的政策会不会有微调，到时候再来做决定，但是大的方向我们还是建议可以置换入手的。娃娃还有5年读小学，目前不买的话，未来有一定的风险性，我们建议早点买。另外如果置换一个投资类的，5年时间可能也有点紧凑，因为限售就3年了，此外腾挪的时间只有不到2年。

2、目前来看金融城的潜力还是比较大的哈，未来和现在依然是成都的标杆存在，攀成钢去年表现一般，增幅不如金融城，差距还会继续拉大。但是反过来看，攀成钢的性价比也不错。都是顶级板块，买入都没有错误。

3、除了这两个，我们还比较推荐高新区的新川和太源板块，目前有一些3万左右的楼盘，还是值得考虑入手的，主要是未来的预期会比较可观，而且教育资源也稳中有升，整体来说是不错的。但是锦江的话除了攀钢和东湖确实没有太好的选择项。



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