房屋维修资金管理“南充经验”全省推广

9月9日上午， 四川省住房和城乡建设厅、 中国物业协会专项维修资金研究专业委员会及四川省房屋维修资金管理专家莅临南充， 就全省住宅专项维修资金的管理、发展、制度建设等情况进行座谈调研。座谈会上，南充市房地产管理局作了经验交流发言，房屋维修资金管理“南充经验”向全省推广。

房屋维修资金管理成绩斐然

南充于2003年开始对市辖三区归集住房专项维修资金，2009年全市全部实现维修资金归集，市本级上线运行住房专项维修资金管理系统， 按照国省规定进行资金归集、使用、安全划拨等，并在2018年9月实现维修资金归集流程全程网上办理。

维修资金归集实现全覆盖。 经过多年的规范管理和持续发展， 我市住房专项维修资金管理以南充主城区为中心，逐步辐射覆盖到各县市。 截至2020年8月底， 我市共归集维修资金30.26亿元（含利息，下同），涉及建筑面积6500多万平方米、110万余户。其中中心城区归集资金总量18.96亿元，涉及业主共计80万余户， 归集资金余额占全市商品房的62.6%；其余五县一市归集资金总量11.3亿元，涉及业主共计20万余户，归集资金余额占全市商品房的37.4%。

资金管理安全放心。 本着“安全放心”原则，专户管理银行按照国家政策规定和市房地产管理局的要求， 保证资金安全。一是资金管理严格按照纪委、审计要求， 建立科学的账户管理操作流程和操作规范， 确保经得起审计， 经得起检查。二是专户银行严格执行退款、支付等相关指令。对收款人名称、账户、金额等支付单据进行认真核对， 确保每一笔资金及时准确，不出差错。三是推行维修资金参加商业保险。 要求专户银行采取切实有效的安保措施， 保证专项维修资金的安全性和保密性，并根据业主要求参加维修资金商业保险。

资金增值有保障。 一是按时结算增值收益。截至2020年8月底，我市维修资金共产生利息3.96亿元， 全部按协议存入专户，分摊给每个业主。二是及时提出保值增值方案。2018年底， 建行南充分行、工行南充分行和南充农商行中标后，按合同约定， 提出和制定了可行的资金保值增值方案。三是及时诚信履约。专户银行严格按照金融服务协议， 每季度次月10日前按时将合同约定利息结存至维修资金专户上。

资金使用方便快捷。2005年至2020年8月， 我市不断优化维修资金使用程序，大力简化相关手续，结合“放管服”改革，积极探索，通过业主使用、管理部门监督、第三方机构审价方式，全市维修资金使用共计5840万元，涉及578个小区，1609万平方米，近13万户业主受益。

房屋维修资金管理亮点突出

为提升房屋维修资金管理服务水平，适应现代房地产市场监管要求，我市房屋维修资金管理本着“资金归集颗粒归仓、资金管理安全可靠、资金使用精准高效”的原则，开拓思路、创新方法，以构建“归集、管理、使用”机制，进一步提升我市房屋维修资金管理和服务的针对性、有效性。

强化过程监管， 构建科学合理的资金归集管理体系。 根据维修资金归集需求和特点，逐步实现对房屋维修资金和归集对象的全过程、全覆盖监管，对维修资金归集实行“菜单式”管理，多节点把关资金缴存。目前，市本级1363个房屋初始登记项目全部缴清了维修资金，保证了应收尽收。同时，鼓励事业单位、国有企业进行老旧小区续筹维修资金试点，南充力汇建设集团等6个小区补建了维修资金制度。

强化资金监管， 构建安全稳定的风险管控机制。 一是建立招标选定维修资金专户银行机制，通过公开招标，在报名竞标的8家驻市金融机构中选择了3家实力雄厚、服务水平较高的专户银行，使我市维修资金专户银行达到4家。 市场竞争机制的形成， 既分摊了维修资金存储风险，又提高了专户银行服务水平，还提高了增值收益。 二是建立增值收益分摊给业主机制。从2015年起，管理机构每年都将维修资金增值收益全部分摊到80多万户维修资金所有权人账户滚存使用，有力地维护了业主的合法权益。三是建立了维修资金账务公开透明机制。全市维修资金信息系统建立后， 业主足不出户即可查询到本人的维修资金余额情况。

完善使用机制， 构建公平公正的监管体系。一是发挥资金急救作用，建立维修资金应急使用机制。2012年以来，我市明确了电梯、消防、二次供水、地下管网堵塞、屋顶(外墙)渗漏等7类影响业主住用安全的紧急情形， 实行边修边报的应急维修机制，解决了三分之二业主签字难、决策时间过长的使用难，让维修资金成为“及时雨”，“问题”房屋及时除险。二是启动工程审价等程序， 建立第三方快捷服务机制。2014年以来，市本级400个物业维修工程进行了工程结算审价，审减率平均达到12.3%，2019年达到14.5%，审减金额89万元。三是突出监管重点，建立使用过程管控机制。近年来，我市严格遵循“业主决策、政府监督、方便快捷、公开透明”的维修资金使用管理原则，努力探索业主、业委会、管理机构、维修企业、审价机构、“五位一体”、“五个到位”的维修资金使用管理模式。近几年来， 市本级518个小区使用维修资金3650万元，没有发生一起维修项目申报弄虚作假或价格虚高而引发的重大纠纷及投诉事件。“南充经验”向全省推广

在全省住宅专项维修资金调研工作座谈会上，德阳、绵阳、自贡、宜宾等市分别就现目前维修资金管理工作进行了交流发言。 参会领导和专家兴致勃勃地现场观摩了南充维修资金管理系统和微信扫码缴款现场实物演示， 来自阳光房产公司开发的“中心城”购房人罗志现场通过手机微信扫二维码取得了缴费信息，经核实无误后， 通过微信缴费并立即到账，避免了开发商代收维修资金、增加了维修资金缴纳多种方式， 确保了广大购房者资金安全。

与会领导和专家充分肯定了我市房屋维修资金管理的成绩和好的经验做法， 特别是我市在四川首创维修资金微信扫码缴存的创新举措等相关经验进行了详细询问、了解，同时对下一步工作提出了要求。

一是要推广“南充经验”， 进一步优化办事流程， 畅通资金归集渠道。鼓励市（州）、县（市、区）建设(房地产)主管部门向南充取经， 根据本地区情况，通过增设专户银行服务网点、扩大网点覆盖范围、设置收房现场流动交存服务柜台、建设住宅专项维修资金线上交存平台等有效手段，进一步优化住宅专项维修资金归集流程，畅通住宅专项维修资金归集渠道，实现住宅专项维修资金归集“一次办、马上办、网上办”管理目标，减少购房人住宅维修资金缴存中间环节，避免开发建设单位违规代收现象的发生。

二是探索住宅专项维修资金缴存把关时点，强化归集资金封闭管理。南充多节点把关资金缴存， 科学合理选准缴存时间节点， 实行三道关口把关， 值得学习。各市（州）、县（市、区）建设(房地产)主管部门要根据本地区实际情况， 加紧研究探索将住宅专项维修资金缴存节点前移至综合竣工验收或网签备案环节，由开发建设单位一次性代为足额缴纳住宅专项维修资金， 并在房屋销售时向购房人收回， 实现住宅专项维修资金归集封闭运行管理。

三是进一步简化应急维修流程，提升应急维修效能。南充在房屋应急维修上积极探索，实行“报告、确认、备案”的边维修边申报程序，有力践行了习总书记提出的“满足人民群众最美好生活需要” 精神。 各地要对屋面防水损坏、电梯故障、高层住宅水泵损坏、楼体单侧外立面脱落、 专用排水设施功能障碍、消防系统功能障碍等涉及重大公共利益且损害状况十分紧急的情形，在《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》规定上，探索制定“先维修后支取、边维修边支取”的住宅专项维修资金应急维修流程。各市（州）、县（市、区）建设(房地产)主管部门可根据本地区情况，进一步简化应急维修过程中需提交的资料， 减少资金拨付中间环节，尽快拨付首期款项开展维修抢险工作。在维修完成或房屋损坏险患基本排除后，再通过引入第三方工程造价咨询机构，精算工程实际支出等方式，确定应急维修工程最终造价，并根据最终造价拨付余额。（南房宣/文 赵传输/图）