30多万郑州购房大军，2021年都在期待这种新楼盘

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：司马柱 美编：小樱 校对：塔夫

2020年郑州有多少人买房？

答案是31万！

据统计，2020年度郑州全市新建商品房销售243600套，二手房共计成交67635套。新房与二手房合计成交311235套。

那么，2021年郑州又将有多少人买房？

答案，一定比31万多！

新年伊始，房市政策与郑州城市规划方面不断落地利好，主城区内名校学区房、老破小二手房已经开始暗潮涌动，新房市场供货量充足、价格坚实……种种迹象似乎都在预示着2021年的郑州房市正在酝酿一场新的爆发。

我不敢保证新的一年房价能涨多少，但至少可以确定的是，2021年买房的压力，大过2020年！

你不必为此担忧，因为新的一年，郑州房市还将涌现出20多家新楼盘，尤其是其中的重磅楼盘，绝对是真正值得你耐心等待的好楼盘。

你甚至应该庆幸，在2020年错过了买房，却还能在2021年里，遇到更适合你，更值得你期待的房子。

今天我们复盘2020，展望2021，深入探究一下2021年郑州购房者们最值得期待的楼盘。

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复盘2020，郑州人期待的房子长这样

复盘2020年，有几个楼市真相你必须了解：

1、老城稳，但更值得期待的是新城

2020年郑州房市喊了一年的主城价值回归，到了最后总结的时候才恍然发现，表现最生猛竟然是新区。

新郑市以全年成交29683套的成绩，稳居各区域成交量第一名，比第二名金水区足足多了7000多套。而中牟县以21275套的成绩，稳居第四名，比第五名管城区总成交套数多了近3000套。

环郑区域成交套数，在全市总成交套数的占比高达45%。主城卖得多理所应当，但是新城占比近半，是不是很出乎意料？




这就要问问那些坚持“休骗三”的键盘侠，近半数人选择新城区甚至环郑区域，你比这些人都聪明吗？你比这些人都有钱吗？

“休骗三”这句正确的废话其实没有任何指导意义，正好比谁都知道有钱真好却不是谁都有钱一样。合理的区域选择，从来不是建立在绝对的城市环线上，而应该是切合购房者自身需求，量身打造。

比如说郑东新区工作，你首选东站周边的老城区以及隶属于郑东新区的白沙片区，而不是西三环。

回到新城老城选择的话题上，老城蛰伏多年迎来了城市更新，无非是重新刷刷墙、修修路、装装电梯；这和新城区落地商业、医院、学校、公园以及开通地铁线全方位的价值爆发有着天壤之别。

再者，对于“外来者之城”郑州而言，新城在人口吸附力上也完全胜过老城。

2019年底的时候，南龙湖人口就已经是惠济区人口的两倍；2020年管南片区涌入了不下10万人，占了全年流入人口的四分之一……这些临近主城的新区，短短三五年时间，吸引大批新郑州人，迅速从村变为城。

显然，无论是成交套数和人口吸附力，还是区域发展速度，其背后折射出的是，人们对于新城的期待与价值认同，已经高过老城。

2、比起豪宅与刚需盘，改善盘更值得期待

北龙湖豪宅毕竟是少数人的狂欢，在购房群体中占比并不多，期待感不具有普适性。最重要的是北龙湖2020年全年无供地，2021年入市的新项目实在太少。

豪宅的另一端，郑州90平米以下的刚需产品也不再吃香，期待的人也将大幅下降，因为郑州这座刚需之城已然变成了改善之城。

这不是信口雌黄，而是真实的市场数据写照：




90平米以下的刚需户型成交占比，已经从2016年的52%陡然降至17%；

而90平米以上至140平米之间的改善产品，成交占比已经从39%升至59%。尤其是90-120平米之间的改善产品，5年间成交量占比增长了14个百分点。

所以，未来数年时间，最值得郑州购房者期待的不是刚需盘也不是豪宅，而是品质出众的改善型住宅。

3、外来房企期待度下降，郑州人更青睐本土房企

客观而言，无论是产品力还是销售量，亦或者是市场影响力，甚至是维权频次，本土房企在各方面的表现不仅不弱于外来房企，甚至在很多方面超越了外来房企。

市场数据也给出了印证，2020年郑州房地产企业销售业绩前15位房企中，第一名与第二名均是本土房企，且销售额与销售面积远超第三名的外来房企。更重要的是前15名榜单中，本土房企占据9席，外来房企仅仅占据6席。

这足以见得，人们对本土房企的认可度逐步提升。




那么，郑州本土房企的新作品不是更值得郑州人期待吗?

4、大盘越来越少，越来越值得期待

2020年之后，大盘将成为郑州房市稀缺品。

这源于去年4月郑州市审议通过的《关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》，其中明确了政府垄断土地一级开发。

这意味着，以往一二级联动的开发模式成为历史，开发商只能依靠招拍挂小块拿地。以后，住宅体量能超过300亩的项目，都将成为房市稀缺品，而且还将因为大盘的种种优势，受到购房者追捧。

大盘统一开发更有条理，城市界面统一形象佳；而且对开发商实力要求更高，品质更有保障，烂尾风险更低；各项教育、商业配套全面，居住便捷性更高；更重要的是大盘开发周期长，大多低开高走，尤其是首期产品几乎相当于原始股，增值性强，性价比高。

那么，在小楼盘与大盘之间做选择，又有谁不更加期待大盘呢？

2020年教会了我们很多，也给2021年带来了更多期待。

如果凝结成具有指导意义的购房标准的话，那么2021年郑州人最期待的楼盘，应该是发展动力强悍的新区+高品质改善产品+本土品质型房企+稀缺且体量优越的大盘。

谁都知道这世界不完美，更不是所有的期待都能实现，但我仍然忍不住问一句：2021年，郑州房市究竟有没有这样的楼盘？

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洞察2021，哪些楼盘值得期待？

郑东新区

郑地·美景 紫华城：位于郑东新区白沙片区，占地约377亩，是2021年郑东新区乃至郑州全城住宅体量最大的楼盘之一，非常值得期待。

绿城湖畔云庐：北龙湖北岸豪宅产品，顶层人士关注，多数郑州人无奈放弃。

金水区

碧桂园天玺湾：位于杨金片区，杨金路南、博学路东，项目占地65.87亩，去年7月摘地，如今还没有什么进展，保守关注。

越秀路砦项目：金水区路砦城改项目，共计7宗宅地，约352亩，容积率3.2-5.4，算得上2021年新楼盘中体量较大的了，位置不错，值得期待。

高新区

保利和光屿湖：位于双湖科技城创新大道东、青梅街北，项目占地约73.2亩，规划高层户型面积为89㎡、115㎡、120㎡，洋房户型面积为140㎡，刚改+偏改善客户关注。

惠济区

万科老鸦陈项目：三块宅地合计将近100亩，在已开通的地铁3、4号线站点附近，位置相当优越，值得关注。

经开区

保利天珺：位于经开第六大街以东、经北二路以南，占地41.454亩，容积率3.0，规划4栋33层高层、2栋11层小高层、2栋配套用房及1栋幼儿园，保利天字系产品，且位于经开主城区内，值得关注。

管城区

新城时光印象：位于金岱产业园文德路西、市场南街南，项目占地约60.2亩，容积率3.0，刚需可以关注。

二七区

保利罗沟项目：这是绿地城后续两地块，合计约112亩；项目位于三环和四环之间，临郑密路，自驾出行较为方便，但地铁基本为一片空白，具体看保利的产品规划吧。

如果看完2021年的所有新楼盘，其实更能印证前文的复盘观点：

区域上，主城与近郊仍然是对半开；

楼盘体量上，极少出现超大体量楼盘，多数项目住宅体量均在100亩以内，像郑地·美景 紫华城这种位于郑东新区且体量高达377亩的大盘，少之又少；

产品规划上，豪宅与纯刚需产品少，改善产品多；

横向对比全城十多个新楼盘，有一个楼盘格外特别，无论是区域占位还是自身体量，亦或者背后房企和产品设计，都完全符合30万郑州购房者的期待。

这个2021年最值得期待的楼盘，就是郑地·美景 紫华城。

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郑地·美景 紫华城为何值得期待？

郑地·美景 紫华城所在的郑东新区白沙板块，是郑州“东强”发展的核心引擎区域。

城市距离上，它距离城市核心郑东CBD、郑州东站以及北龙湖，比管南、二七更近；发展轴线上，它正处在南北轴线与东西轴线交汇点，这是一个被调侃为“宇宙中心”的地方。

在这里，有可以肉眼可见的利好落地。

比如水域面积1600亩，总占地约5000亩的象湖生态文化公园；比如总投资20亿，即将建成的河南省科技馆；比如省博物馆新馆也已经实地勘察；再比如已经入驻的河南省省委党校、河南省检察院、河南省地矿厅等十多家省厅级行政单位……全省行政服务、公共文化的新中心，已经在这里崭露头角。

白沙象湖

在这里，还有规划落地中的发展潜力。

且不说“四园一谷一中心”的大规划，仅仅是白沙科学谷（鲲鹏软件小镇）以及总部商务园的六合CBD，就足以预示着这个片区的非凡潜力了。

要知道，白沙科学谷在“中原科技带”上的地位，可是与北龙湖中原科技城齐名的。

根据官方对于中原科技带的表述：中原科技带是要整合中原科技城功能定位和空间布局，形成“一体两翼”布局。其西翼是北龙湖中原科技城，而东翼就是白沙科学谷，要打造的是总部研发和生态花园有机交织的花园型科技城。

中原科技带图片

在这个总面积约20.25平方公里，投资高达1500亿的新型科技城里，将重点发展以互联网、大数据、云计算、人工智能为代表的新一代信息技术。目前华为云、华为软件、阿里中原总部、海康威视中原区域总部、APUS全球第二总部等领军企业均已签约；预计今年9月建成使用的鲲鹏软件小镇已有南威、印度国家信息学院、软通等企业也已明确表示要入驻。

与此同时，在郑地·美景 紫华城西北侧，还将打造继郑东CBD、高铁站之后又一地标性商务聚集地——六合CBD，区域内规划有多栋200-500米高的摩天大楼，完全建成之后，这里将成为郑东新区乃至中原的新型城市地标。

六合CBD区域效果图

这些正在落地和期待中的美好，足以见证郑地·美景 紫华城的区位优势了——中原科技带上新型科技城周边，中原下一个地标附近，郑东下一个中心一侧。

当然，郑地·美景 紫华城之所以值得期待，绝不仅仅是仰仗区域利好，更多的期待还是来自项目本身。

5块纯住宅用地分为东、西两个组团，总占地高达约377亩，容积率却仅有2.8，这是目前已知的2021年郑州入市新楼盘中，体量最大、宜居舒适度极高的楼盘了。

郑地·美景 紫华城项目整体鸟瞰效果图

超大体量同时意味着其在社区内部配套上，先行一步超越其他同期楼盘了。

在郑地·美景 紫华城项目中，专为业主们在东、西组团打造了2所精品会所，西组团内会所建面2500平左右，初步规划有影音剧场、业主图书馆、烘焙吧、健身房、儿童游乐区等。东组团内会所定位更高端，初步规划有恒温泳池、高尔夫练习室、桌球室、私宴厅等。

不仅如此，建筑风格与景观设计方面，郑地·美景 紫华城也绝对值得期待。

紫华城一期的建筑立面设计，灵感来自宝格丽美学，用米白色外立面搭配简洁干练的线条及深咖色金属饰面，整体视觉效果呈现出现代简约、时尚不凡的雅致格调。

外立面效果图

景观设计的灵感则是汲取黄公望的《水阁清幽图》，融合了东方美学的意境之美与山水繁翠的自然之美，在社区内部借由“林、谷、丘、台”的空间场景，打造出满足全龄生活需求的园区景观。约8000m?主景花园、全龄儿童活动区、家长看护区、成人健身区、林间跑道、乒乓球场、羽毛球场等一应俱全。

景观效果图

有心者一定会好奇，紫华城的建筑设计和景观设计究竟出自谁手？

没错，建筑设计和郑地美景东望用的是一家——上海日清，景观设计则是与美景素心园、北龙湖美景美之心同一家的麦田国际。

在美的面前，文字总显得苍白。

如果你依然想象不到郑地·美景 紫华城未来的建筑风格和景观风格，不妨可以实地看看郑地美景东望，看看伏羲山上藏于山间的素心园，那是在同区域中、在主城区内，你从未能感受到的高阶审美与建筑艺术。

美景东望实景图

你更无需为以上所有美好的落地而有着丝毫的担心。

区域上，白沙作为未来省府核心，又承载着郑州城市向东向南扩展的野心，势必会是众多外溢新区中，发展势头最猛且最具潜力的一个。

项目开发上，紫华城由郑地集团与美景集团强强联手，一个是郑州四大国有资本运作平台之一的综合性投资产业集团，一个是坚守郑州18年之久、本土品质型房企的代表，其先后开发的美景天城、美景鸿城、美景麟起城、美景美境、美景素心园、美景东望以及美景美之心等楼盘，可谓有口皆碑。

更重要的是，在紫华城项目上，美景与郑地不是首次合作，美景与上海日清不是首次合作，美景与麦田国际也不是首次合作，能够长期与挑剔的国企、国际知名设计企业长久合作，一方面看得出合作方之间的磨合贴切，另一方面则折射出，合作方对于高品质产品的追求共识，都在讲品牌、谈品质，谁也不会拖后腿。

最后，对于郑地·美景 紫华城的期待，当然还离不开其一期入市的户型，面积只有98㎡、118㎡、128㎡四种户型，完美契合郑州主流市场。

你说，这样的区位，这样的大盘，这样的开发商和产品，不正是我们始终在期待的楼盘吗？

乖乖哩，这一下东区推荐的跑到方特去了

这么好的文章为啥不放链接，我找谁买呢？报房东名号有没有优惠

康桥高皇寨项目怎么不说？

新区开着车，去老城区上班

明明是三种户型，哪来的四中，小编又骗我