搬迁、改造、拆旧建新，川师板块推出近千亩城市更新项目

这些年，“东进”带火了不少板块。十陵、大面、东安湖，甚至简阳……
但是，产爷最近却在《成都市中优机会清单》中发现了一个占据着主城2环、高峰时期曾品牌房企扎堆，如今却被淡忘的点位。
20年前，万科入蓉的第一个项目“万科城市花园”便布局在这里。
没错，这就是处于东二环与东大街交汇处，坐拥沙河生态带的狮子山片区，即川师板块。（以下均称为狮子山片区）




狮子山上接攀成钢，下连三圣乡（锦江区“一核一轴三带六片”空间格局）

事实上，狮子山区域因其绝佳的区位，一直都是房企必争之地。

睿合泰机构统计数据显示，自2012年至今的8年，该区域供应地块共9宗，其中2012年和2013年就有6宗，2015年1宗，2019年和2020年4月分别1宗，狮子山的供地就是典型的主城稀缺资源。

如今，该片区存在的机会来自即将推出的两大城市更新项目——四川邮电职业技术学院搬迁和索尔龙舟—帕丽湾片区城市更新项目，涉及面积近千亩。

1、450亩 四川邮电职业技术学院搬迁改造项目


狮子山片区以狮子山和四川师范大学为中心。不少人曾因为川师旁的美食，成为狮子山的常客。去年，东门市井上新后，人们又多了一个前往的理由。

而挨着东门市井，就是大型城市更新项目——邮电校片区搬迁改造。

按照计划，静明路—劼人路—菱窠路—静康路的合围区域（下图所示），拟实施学校搬迁改造，片区更新。该项目计划建设周期为2020-2022年，用地面积约450亩，建筑面积60万㎡。



该区域以四川邮电职业技术学院为主，内有东门市井、菱窠路小学、明珠园二期、狮子山派出所等。

但产爷咨询了相关负责人后了解到，目前项目还处于前期规划中，邮电学院的具体搬迁方案尚未确定。所以，学校的一切都还在正常运转中。但启动期2020年已快接近尾声，希望项目进程能够快一些，产爷也将持续关注。



正常上课中的邮电院

区域周围，也正在进行城市更新。邮电职业技术学院以南、东门市井旁，是正在修建的李颉人故居公园及地下停车场项目，公园占地面积约3.9万方，预计2021年5月竣工。



围墙中是正在建设的李劼人故居公园

包括2004年建成的明珠园二期在内，邮电学院搬迁改造范围内的居住条件显得比较老旧，还存在一些商住两用的三层小旧楼。



明珠园二期



明珠园二期旁的小楼

2、375亩 索尔龙舟-帕丽湾片区项目


与邮电院片区相距不远，则是狮子山片区推出的另一个城市更新项目“索尔龙舟—帕丽湾片区城市更新项目”（下图所示区域）。




项目以净居寺路—红庙子渠—沙河壹号—静康路的合围区域，拟引入社会资金实施保留改造、拆旧建新，计划建设周期为2020-2022年，用地面积约375亩，建筑面积65万㎡。

目前，该区域不少街道都在持续更新中。沙河壹号旁正在修建成都社会组织学院（一期），建筑面积约8.8万㎡。成都社会组织学院是由党委、政府主导的为社会组织及其工作者提供培训的专门机构。



正在修建的成都社会组织学院（一期）

四川农业高新技术产品市场业态老旧，多为二三层的小楼，物业形态颇有年代感，城市界面看起来较为杂乱。




四川农业高新技术产品市场

产爷询问了相关商家和工作人员，对于市场是否搬迁他们并未听说任何消息。但从375亩的合围面积及可利用资源来看，该市场应该是重点更新对象。

在该合围区域内，紧邻帕丽湾、索尔龙舟和沙河路，还有一块待开发的19.04亩商业用地。这也是该区域为数不多的宗地资源。该地块容积率1.9，建筑高度不大于200米，将重点发展新经济，包括数字传媒、数字设计、数字娱乐、医疗大健康等产业，拟建企业总部、写字楼等，预计2024年底前完成土地上市工作。




从地理位置来看，该地块位于沙河公园以东，占据着公园、沙河生态资源，同时地块的低容积率指标也显著区别于不少商业地块，使得项目在开发投入强度、招商运营难度等方面更为可控。



19.04亩地块实景图

3、TOD和产业利好 “狮子”再发威


尽管受供应影响，狮子山片区目前在土地市场表现较为冷清，但它的整体环境比十陵醇熟，比大面甚至三圣乡距离市中心更近，各方面也都展现着宜居的魅力。

交通方面，片区内主干路网已经非常成熟，有重要交通动脉中环路、环城7号线穿行其中，未来还有13号线和20号线开通，三线交汇的四川师大站将打造TOD。



四川师大站TOD效果图

四川师大站TOD是2019年成都规划的首批13个TOD示范项目之一，预计将于2022年7月建成，将打造“新都市主义”现代公园式人居典范区、轨道交通驱动的高校知识经济创新高地、理想城市商业服务新样板。而TOD的建设，也将加快片区内的提档升级，带来新一轮的配套更新。

商业方面，目前区域内有华宇广场、蓝谷地及一些社区底商，能满足基本生活需求；区域周边5公里范围内，则有万达广场商圈、攀成钢商圈、成都南站商圈、成都东站商圈和春熙路商圈。

片区的文化教育资源更不用说，坐拥川师及附属学校、李劼人故居、东门市井等文化大IP，文化资源极为丰富，教育科研资源集中，为区域产业发展提供了人才支撑，并带来了人口红利。

产业方面，按照锦江区规划，狮子山片区将重点发展 “环川师文创集聚区” ，而该区域也是锦江区三个产业功能区之一“新兴传媒功能区” 的重要组成部分，将助力锦江打造西部文创中心核心功能区。






早在2018年，锦江区就与川师签订协议，将携手在文创产业、招商引资、人才引育、教育服务、国际交流、社区建设六大领域展开合作。目前，全区已有2000多家文创企业。

万科、华润、新希望等品牌房企的陆续入局，也为片区构建起了优质的居住氛围。据链家显示的二手房价格，目前，狮子山片区以2.1万元/㎡的均价居于锦江区中位。其中，万科城市花园均价2.9万/㎡，万科金润华府2.5万/㎡、华润置地幸福里2.4万/㎡。这在一定程度上都反映了市场对区域城市价值的认可。

进则繁华，退则居家，占有沙河生态带资源的狮子山片区，随着人文价值的进一步释放，区域的逐步更新，也或将再迎来属于它的高光时刻。