永远就三年疗 发表于 2022-4-30 03:16:25

福塔旁的两个项目前后扎堆入市,究竟买哪个好?

热知识!2020年开年土拍,华润和保利大手笔拿下中原福塔后面的三块地,华润一块,保利占两块,整体面积相差不大。如今进入七月,两个央企开发商又选择前后相差一星期接连入市,势必是要正面碰一把!


保利在前,保利天汇7月12日首开,共计推出306套房源,当天去化184套,去化率60%;户型面积98-140㎡,成交均价18500-20500元/㎡;

华润在后,华润置地凯旋门预计7月18日首开,首开楼栋为2#5#6#,户型面积为89-143㎡,对外释放价19000+;


由于此前郑州楼市情报曾对保利天汇进行评价,今天主要以华润置地凯旋门为切入点,认真比较两个项目,想上车经开老城区的购房者抓紧看过来,毕竟偌大的经开老城只有这俩盘还算在线!

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作为郑州地标中原福塔旁的地块,开发商自然都是奔着做“标杆”去的。与保利相比,华润拿的是面积较大的整地块,总占地84.2亩,总建筑面积约22.2万平,社区有一定规模。总共分一期开发, 限高80米,共规划了12栋25-27层高层,配套有商业、幼儿园等。


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华润置地凯旋门绿化率为32%,容积率为2.99,总户数为1516户,住宅建筑密度为22.23%,住宅人口密度要稍高于保利天汇但差距不大,整体定位偏刚改。

关于产品,华润真正做到了差异化划分,1#2#全部设计为89平小户型,其余楼栋为100平以上户型。此次首开2#5#6#:


2#5#位于地块东南方,皆临路且距离较近,大概在10-15米左右,楼间距45-47米左右。2号楼有两个单元,2T4户,户型仅有89平;5号楼为室外连廊设计,3T6户,户型为102-123平;

6#位于地块中间位置,且为独栋独单元,视野开阔,前后为社区绿化用地及体育活动用地,户型只有143平大户型,2T2户,整体偏改善。


89平三室户型:

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102平三室户型:

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123平三室户型:

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143平四室户型:

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华润置地凯旋门户型设计与保利天汇有些相像,户型方正,且大多都能做到三开间朝南。不过保利户型优点是有南北双向阳台,华润的优点为最小户型为89平小三房,给予了刚需更多的选择空间,得房率较高(与保利相比)。

华润89平小三房边户户型(A1)虽为郑州少见的小户型边户,但其中一个卧室需要把阳台和贮存室改造才能匀出来,不够方便。

02


关于楼盘数量,经开老城区没办法和滨河新城比,可选楼盘实在是少。在此之前前仅有两个楼盘可选:阳光城檀悦,当前已清盘;金沙湖高尔夫观邸,位置较偏即将到南四环,无竞争力。

而今年下半年,这里一下子来了三个新盘,华润置地凯旋门、保利天汇、绿城诚园。截止目前,绿城还没有释放出开盘的消息,且临近富士康的位置确实没有近中原福塔有竞争力,若想要抢占市场只能凭借价格取胜。

华润置地凯旋门、保利天汇同为央企开发,位置相连,定位同为刚改,临近中原福塔和CBD,是真正的抢占经开老城地缘客户的主战场,互为直接竞品。


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两个项目皆位于二环位置,临近中州大道、陇海快速路、机场快速路等多条城市主干道,出行方便。但西侧都紧邻机场快速路和中州大道,后期车辆高速行驶的噪音污染是无法避免的,华润置地凯旋门西侧有十八里河和绿化带做过渡,一定程度上可以“缓和”噪音。

此外,由于地铁4号线世纪欢乐园站的取消,华润和保利的地铁优势有所削弱。保利天汇一期距离4号线、5号线站点的直线距离可控制在1公里范围内,而华润置地凯旋门距离4号线站点货站街站的直线距离为750米左右,距离5号线中原福塔站的直线距离则为1公里+,有点伪地铁盘的意思。

关于配套方面,两者更是差距不大,各自规划有自己的商业,华润社区内规划有幼儿园,保利天汇一期内规划有幼儿园和小学,西侧1公里范围内有即将改造为市政公园的世纪欢乐园,也算是一大加分项。

区域内购物中心、学校、医疗等配套两者皆可共享,分不出高低。值得一提的是两个项目东侧都临近七里河,而华润置地凯旋门西侧还紧临了一个十八里河,如果开发商真将河系改造成功,环境不免又将成为一个加分点!

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偌大的经开老城,选择范围是真的少,能排得上号的当前有且仅有保利天汇和华润置地凯旋门。照理说这两个项目供应量与周边需求相比,应该是不愁卖。但结合保利天汇的首开情况来说,卖的也没有想象中那么红火,这到底是为啥?

保利天汇毛坯交付,华润置地凯旋门成品房交付(也等同于毛坯),均价在19000元/㎡,面积越大越贵。而周边区域二手房大部分都在1.5w上下,竞争力和吸引力较弱。


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关于位置与配套,虽然两个项目位于二环且临近中原福塔,但周边面貌及配套没什么亮点,比较一般。中原福塔无疑是郑州地标但主打旅游标签,与CBD大玉米属性不同,且华润和保利距离CBD出行距离皆在4公里以上,相关商业及商务红利辐射不到,升值有一定空间。

周边虽有万锦盛华里、万科广场、一站广场购物中心等成熟商业,但多为周边楼盘配套自建商业,可满足日常需求;附近也缺少历史悠久、师资雄厚的省市名校,即使是片区内较为优质的朝凤路小学,也是2009年才建立的,这点比不上其它老城区。

写到最后:

相比于经开老城,滨河新城的发展前景似乎更加开阔,更适合纯改善和投资选择。但对于经开老城区的地缘客户来讲,上车新盘就只需好好对比华润置地凯旋门和保利天汇即可。

根据全文论述可知,华润和保利这两个项目无论是位置、价格、定位还是配套方面都相差不多,选择对比时就只能从户型、朝向、物业等细微处入手,遵循个人喜好即可。不过最近华润因华润紫云府减配问题遭受大量业主维权,虽同为央企,保利当前的口碑要强一些。

芊芊551 发表于 2022-4-30 03:16:37

保利会好一些

快乐人L 发表于 2022-4-30 03:17:30

华润项目马路对面是个坟地……位置尴尬不

胡胡胡美丽_ss 发表于 2022-4-30 03:18:21

华润北面临近铁路,噪音也不小。

Aim_yuan 发表于 2022-4-30 03:18:46

七里河河道会规划下吗?

普通人物怨 发表于 2022-4-30 03:19:12

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